相続した不動産に借地権がついている場合の問題点と対策とは？
sknowledge相続した不動産に借地権がついている場合、通常の不動産と比べて売却や活用が難しくなることがあります。
借地権は権利関係が複雑なため、トラブルのリスクや手続きの難しさを理解しておくことが重要です。
この記事では、借地権がついた不動産の問題点とその対策について解説します。
1. 借地権とは？
借地権とは、土地を所有する地主から土地を借りる権利のことです。
借地権者は、その土地の上に建物を建てたり、利用したりする権利を持ちますが、土地そのものの所有権は地主にあるというのが特徴です。
➡️ 相続で取得した不動産が「借地権付き」の場合、土地は他人の所有物である点がポイントです。
2. 相続した借地権付き不動産の問題点
借地権が関わる不動産は、以下のような問題点が生じることがあります。
✅ 地主の承諾が必要
借地権付きの不動産を売却や建て替えする際は、地主の承諾が必要です。
➡️ 承諾料の支払いが発生するケースが多く、費用負担が大きくなる可能性があります。
✅ 借地権の評価が難しい
借地権の価値は、土地の立地や契約内容によって大きく異なります。
➡️ 適正な価格設定が難しく、相場より安く評価されることもあります。
✅ 地代の支払いが継続する
借地権付きの不動産を相続すると、地代の支払いが継続します。
➡️ 使用していない物件でも、毎月の費用負担が発生するため、放置することで維持費の負担が増えてしまいます。
✅ 権利関係のトラブル
借地権と所有権が別々の場合、地主と借地人の関係悪化や契約トラブルが発生するリスクがあります。
➡️ 権利関係が複雑化し、スムーズな取引が難航する可能性があります。
3. 借地権付き不動産の具体的な対策
① 地主と早めに交渉する
借地権付き不動産を売却したい場合は、まずは地主に相談するのが重要です。
➡️ 地主の承諾が得られれば、スムーズな取引が可能になります。
➡️ 地主に底地を買い取ってもらうという選択肢もあります。
② 借地権の評価を専門家に依頼する
借地権の評価は専門性が高いため、不動産鑑定士や借地権の専門家に査定を依頼すると安心です。
➡️ 正確な価格を把握することで、適切な売却プランを立てられます。
③ 第三者に売却する場合は「譲渡承諾料」に注意する
借地権を第三者に売却する際には、地主の承諾料（譲渡承諾料）が発生します。
➡️ 承諾料の金額は一般的に、売却価格の10%程度が目安です。
➡️ 事前に地主と交渉し、費用の目安を確認しておくと安心です。
④ 借地権の更新や建て替えのタイミングに注意する
借地権には「更新」や「建て替え」のルールが存在します。
➡️ 契約期間満了時に更新料が発生することがあるため、契約内容の確認が重要です。
⑤ 売却が難しい場合は「等価交換」や「底地の買取」を検討する
借地権付き不動産が売却しづらい場合、以下の選択肢も有効です。
- 等価交換：借地権と底地を交換し、所有権付き不動産に変更する
- 底地の買取：地主から土地の権利を買い取り、所有権付き不動産に変更する
➡️ これにより、より有利な条件での売却が可能になることがあります。
4. まとめ｜早めの対策でスムーズな手続きを！
借地権がついた不動産は、通常の不動産と異なり、地主の承諾や評価の難しさがあるため、慎重な対応が求められます。
相続した不動産に借地権がある場合は、専門家への相談や地主との交渉を早めに行い、スムーズな対応を心がけましょう。
