不動産売却時に問題になるサブリース契約
sknowledge不動産を売却しようとした際に、サブリース契約（家賃保証契約）が解約できず、売却が難しくなるケースがあります。サブリース契約は、所有者（オーナー）と管理会社（サブリース会社）との間で結ばれた契約であり、契約内容によっては簡単に解除できないことが多いためです。
本記事では、サブリース契約が売却時に問題となる理由と、解約が難しい場合の対策について詳しく解説します。
📌 サブリース契約とは？売却時に問題となる理由
① サブリース契約の仕組み
サブリースとは、不動産所有者がサブリース会社（管理会社）に物件を一括で貸し出し、サブリース会社が第三者（入居者）に転貸する仕組みです。
- オーナーは毎月決まった賃料をサブリース会社から受け取るため、空室リスクを軽減できるメリットがあります。
- しかし、契約内容によっては売却時に解約ができない場合があり、トラブルになることがあります。
② サブリース契約が売却時に問題になる理由
- オーナーの意向だけでは解約できないケースが多い
- サブリース契約には、「オーナー側からの一方的な解約ができない」という条項が含まれていることが多いです。そのため、売却したくても、サブリース契約を解除できなければ新しい買主がその契約を引き継ぐ必要が出てきます。
- 売却価格に影響を与える可能性がある
- サブリース契約があることで、買主が自由に賃貸運用できないため、売却価格が下がることがあります。
- また、サブリースの家賃保証額が見直され、減額される可能性もあるため、買主にとってはリスク要因となります。
- 金融機関の融資が難しくなる可能性
- 一部の金融機関では、サブリース物件への融資を渋るケースがあります。
- 理由としては、サブリース契約により、買主が自由に賃貸経営できないことや、契約の解除が困難なことが挙げられます。
📌 サブリース契約が解約できない場合の対策
① サブリース会社との交渉
- 契約書の内容を確認し、「解約条項」があるかをチェックしましょう。
- サブリース会社と直接交渉し、解約の可能性を探ることが重要です。
- 売却が決まった後に「売却するために解約したい」と伝え、交渉次第では解約できるケースもあります。
② サブリース契約付きで売却する
- 契約解除が難しい場合は、「サブリース契約を引き継ぐ」条件で買主を探す方法もあります。
- ただし、買主側がサブリース契約に納得しない場合は、売却価格が下がる可能性がある点に注意が必要です。
③ 解除条項を利用する（違約金を支払うケースも）
- サブリース契約の中に「解除条項」がある場合、その条件を満たせば解約可能です。
- ただし、違約金が発生することがあるため、費用負担を考慮して対応する必要があります。
④ 不動産会社や専門家に相談する
- サブリース契約の内容は専門的な知識が必要な場合もあるため、不動産会社や弁護士、行政書士などの専門家に相談するのがベストです。
- 不動産売却に強い不動産会社であれば、サブリース契約がある物件でも適切な売却方法を提案してくれることがあります。
📌 まとめ：サブリース契約がある物件は慎重に売却計画を立てよう
✔ サブリース契約は、オーナー側の一方的な解約が難しいケースが多い。
✔ 売却する際は、契約内容を確認し、解約できるか交渉することが重要。
✔ 解約が難しい場合は、サブリース契約を引き継ぐ条件で売却することも検討。
✔ 不動産会社や専門家に相談し、最適な解決策を見つけるのがベスト。
墨田区をはじめ、東京・神奈川・千葉・埼玉で不動産売却をご検討の方は、お気軽にご相談ください！適切な売却プランをご提案いたします。
