不動産の相続税を抑える方法！小規模宅地の特例とは？

不動産を相続する際、多くの方が気になるのが「相続税」です。特に不動産は評価額が高くなりやすく、相続税の負担が大きくなる可能性があります。そこで活用したいのが「小規模宅地の特例」です。この特例を利用することで、大幅に相続税を軽減できる場合があります。

ここでは、小規模宅地の特例の概要や適用条件、注意点について詳しく解説します。

1. 小規模宅地の特例とは？

「小規模宅地の特例」は、被相続人が住んでいた自宅や事業用の土地について、一定の要件を満たせば相続税の評価額を大幅に減額できる制度です。

減額率は以下の通りです。

用途	減額率	限度面積
被相続人が住んでいた自宅の敷地（＝居住用宅地）	80%	330㎡まで
被相続人が事業を行っていた事業用宅地	80%	400㎡まで
被相続人が貸していた賃貸物件の敷地（＝貸付事業用宅地）	50%	200㎡まで

たとえば、評価額が5,000万円の自宅の土地（330㎡以下）に「居住用宅地の特例」を適用すると、
5,000万円 × (1 - 0.8) = 1,000万円
と、大幅に課税対象額が減ることになります。

2. 小規模宅地の特例が適用される条件

✅ 居住用宅地の場合

以下のいずれかに該当する相続人が相続する場合に適用されます。

• 被相続人の配偶者
• 被相続人と同居していた親族（子や孫など）
• 別居している親族（一定の要件あり）

➡️ 配偶者は無条件で特例が適用され、同居親族も特例の対象になりやすいです。
➡️ 別居親族が相続する場合は「3年以内に持ち家がない」などの条件があるため注意が必要です。

✅ 事業用宅地の場合

• 相続開始直前まで被相続人が事業を行っていた土地であること。
• 相続人が事業を引き継ぎ、相続後も引き続きその土地を使用することが必要です。

✅ 貸付事業用宅地の場合

• 被相続人がアパートや駐車場などの貸付事業を行っていた場合に適用されます。
• 適用面積が200㎡までと他の用途より狭く、減額率は50%です。

3. 小規模宅地の特例を活用する際の注意点

✅ 相続税の申告が必要

• 小規模宅地の特例は、相続税の申告が必須です。仮に相続税の納税額が0円であっても、申告をしなければ特例が適用されません。

✅ 申告期限の確認

• 相続税の申告期限は相続開始から10か月以内です。

✅ 売却すると特例が無効になる可能性

• 特例を受けた不動産を早期に売却すると、減額の適用が取り消される可能性があります。

✅ 対象面積の制限

• 限度面積を超えた部分は、特例が適用されません。

4. 小規模宅地の特例を活用するためのポイント

✅ 不動産の用途確認：居住用・事業用・貸付用のどれに該当するかを確認する。
✅ 相続人の状況確認：同居・別居の状況や持ち家の有無が条件に関わるため、事前に把握しておく。
✅ 専門家への相談：不動産の評価や申告書類の準備は複雑なため、税理士や不動産業者に相談すると安心です。

5. まとめ｜小規模宅地の特例で相続税の負担軽減を

「小規模宅地の特例」は、相続税を大幅に抑えられる有効な制度ですが、条件が複雑なため事前の準備が重要です。

特に、被相続人が自宅や事業用不動産を所有していた場合は、活用することで数百万円単位の節税効果が期待できます。

不動産の状況や家族の事情に応じた最適な方法を検討するためにも、専門家への相談をおすすめします。