不動産売却で税金がかからないケースとは？

不動産を売却すると、通常「譲渡所得税（所得税＋住民税）」がかかります。しかし、一定の条件を満たす場合は税金がかからない、または大幅に軽減されるケースがあります。

① 譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合（売却益なし）

売却価格から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いた結果、譲渡所得がゼロまたはマイナス（損失）であれば、税金はかかりません。

計算式：譲渡所得 = 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）

例
・3,000万円で購入した家を2,500万円で売却 → 500万円の損失 → 税金なし
・相続で取得した不動産を売却し、取得費を適切に計算した結果、利益が出なかった → 税金なし

📌 ポイント
取得費が不明な場合、「概算取得費（売却価格の5%）」を適用することも可能。ただし、実際の取得費の方が高い場合は、できるだけ購入時の資料を集めることが重要です。

② 3,000万円特別控除（居住用財産の売却）

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できるため、多くのケースで税金が発生しません。

適用条件
✅ 家屋に住んでいた期間があること（引っ越し後3年以内が目安）
✅ 売却相手が親族ではない（親や子に売る場合は適用外）
✅ 過去2年間にこの特例を使っていない

📌 例：3,500万円でマイホームを売却し、取得費や経費を引いた後の譲渡所得が2,800万円の場合 → 控除適用で税金ゼロ！

③ 相続空き家の3,000万円特別控除

相続した実家を売却する際に、条件を満たせば「3,000万円特別控除」が適用され、税金がかからない可能性があります。

適用条件
✅ 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された旧耐震基準の家
✅ 相続後に売却するまで 賃貸に出さず、空き家のまま だったこと
✅ 売却価格が1億円以下
✅ 相続開始から3年以内に売却

📌 例：相続した実家を2,500万円で売却し、譲渡所得が2,800万円だった場合 → 控除適用で税金ゼロ！

④ 買い替え特例（課税繰り延べ）

売却した不動産の売却益に税金がかかるはずでも、新しく不動産を購入する場合、税金の支払いを将来に繰り延べできる特例があります。

適用条件
✅ マイホームを売却し、新しいマイホームを購入
✅ 売却価格が1億円以下
✅ 売却の前年・翌年に買い替えを行う

📌 ポイント
この特例を使うと税金が今すぐ発生しないものの、将来その不動産を売却する際に繰り延べた税金を支払うことになります。

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まとめ

不動産売却時に税金がかからないケースは、「売却益が出ていない」「特例を活用する」の2つがポイントです。
✅ 売却益がなければ、そもそも税金は発生しない
✅ 3,000万円特別控除や相続空き家控除を活用すると税額がゼロになることも！
✅ 買い替え特例を利用すれば、税金を繰り延べ可能

不動産売却を検討する際は、適用できる特例をしっかり確認し、節税対策を行うことが大切です。