相続税対策で不動産を購入するのはアリ？メリットとリスクを解説！
sknowledge相続税対策として不動産を購入するという方法は、資産の評価額を抑えたり、節税につながる可能性があるため、多くの方が検討する選択肢のひとつです。
しかし、不動産ならではのリスクもあるため、慎重な判断が求められます。
この記事では、不動産購入による相続税対策のメリットとリスクについて解説します。
1. 不動産を活用した相続税対策とは？
相続税は、現金や預貯金に比べて、不動産の評価額が低くなる特徴があります。
そのため、現金の一部を不動産に変えることで、課税対象となる財産の評価額を抑える効果が期待できます。
例えば、現金5,000万円を不動産に変えた場合、その不動産の評価額が3,500万円になると、1,500万円分の評価減が可能になります。
2. 不動産購入のメリット
✅ メリット1：相続税評価額の引き下げ
不動産は、土地なら「路線価」、建物なら「固定資産税評価額」で評価されます。
これらは市場価格より低く設定されるため、現金よりも相続税評価額を下げる効果が期待できます。
【例】
- 現金5,000万円 → 評価額5,000万円
- 5,000万円の不動産 → 評価額3,500万円程度（土地・建物の評価方法による）
➡️ 約1,500万円の評価減が可能となり、結果的に相続税が軽減されるケースがあります。
✅ メリット2：賃貸物件の場合はさらに評価額が下がる
アパートやマンションなどの賃貸物件は、以下の理由でさらに評価額が抑えられます。
- 土地の評価額が「自用地評価額 ×（1−借地権割合 × 借家権割合）」で評価される
- 建物の評価額は「固定資産税評価額」で計算されるため、市場価格より低め
➡️ 賃貸物件は相続税の節税効果がより高いのが特徴です。
✅ メリット3：資産価値の向上と収益性
立地の良い物件を選べば、資産価値の上昇や家賃収入が期待できます。
将来の安定した収益源としての役割も担えるため、相続対策と資産運用を兼ねられます。
3. 不動産購入のリスク
❗ リスク1：売却が難しい場合がある
不動産は現金と異なり、すぐに換金できない可能性があります。
特に、以下のような物件は売却が困難になりがちです。
- 立地が悪い物件
- 築年数が古い物件
- 再建築不可物件や借地権付き物件
➡️ 購入前に「売却のしやすさ」を十分に確認することが重要です。
❗ リスク2：維持費や管理費がかかる
不動産を保有することで、以下のような維持費が発生します。
- 固定資産税・都市計画税
- 修繕費・管理費
- 空室時の収入減リスク
➡️ 賃貸経営の場合、管理の手間や空室リスクも考慮する必要があります。
❗ リスク3：資産価値が下がる可能性
不動産の価値は、市場の動向や建物の老朽化によって変動します。
思ったような利益が得られず、損失が発生するリスクもあります。
➡️ 特に、需要が低下しているエリアの物件は注意が必要です。
4. 不動産購入で失敗しないためのポイント
✅ 立地選びを慎重に行う（交通の利便性や生活インフラを確認）
✅ 将来的な管理や修繕計画を立てる
✅ 税理士や不動産の専門家に相談する
✅ 収益性のある物件かどうかを見極める
5. まとめ｜不動産購入は計画的に活用しよう
不動産を活用した相続税対策は、評価額の引き下げや賃貸収入の確保といった大きなメリットがあります。
一方で、管理の手間や売却の難しさなどのリスクも伴うため、計画的な準備と専門家のサポートが欠かせません。
不動産購入による相続税対策を検討されている方は、ぜひ慎重に情報収集を行い、最適な方法を選択してください。
