不動産売却時の「確定測量」と「建物解体」どちらを先におこなう？

隣り合う二つの土地が、ほぼ同時期に売りに出されたとします。一方はすぐに高値で売却が決まり、もう一方は長期間市場に残り、値下げを余儀なくされました。この差はどこから生まれたのでしょうか。多くの場合、その答えは売却活動を始める「前」の準備にあります。特に、不動産の価値と安全性を根底から支える「確定測量」と「建物解体」の判断は、売却の成否を分ける極めて重要な要素です。

しかし、多くの不動産所有者にとって、これらの手続きは専門的で分かりにくく、多額の費用と時間がかかるという漠然とした不安がつきまといます。どの測量が本当に必要なのか、建物を解体すべきか否か、そしてそれらの判断が税金にどう影響するのか。これらの問いに明確な答えを持たないまま売却を進めることは、大きなリスクを伴います。

本稿は、不動産所有者が売却を成功に導くための、専門家による包括的なレポートです。不動産売却における二大テーマ、「確定測量」と「建物解体」について、単なる「何を」「どのように」行うかの説明に留まらず、「なぜ」「いつ」行うべきかという戦略的な視点から徹底的に解き明かします。

本稿は三部構成です。第一部では、不動産の真の価値を確定させ、将来の紛争リスクを根絶するための「確定測量」を詳説します。第二部では、売却戦略の核心である「建物解体」の是非を、経済的・戦術的観点から多角的に分析します。そして第三部では、これらの手続きに伴う税金や補助金といった複雑な金銭問題を整理し、コストを最小限に抑え、リターンを最大化するための知識を提供します。各部では、具体的なイメージを掴んでいただくため、東京都墨田区を事例とした費用や制度も紹介します。

このガイドが、皆様の大切な資産を最大限に活かし、円滑で後悔のない不動産取引を実現するための一助となることを確信しています。

第1部 価値の礎を築く – 確定測量をマスターする

不動産売却において、その土地の正確な範囲と面積を法的に確定させる「確定測量」は、取引の信頼性と安全性を担保する土台です。これは単なる手続きではなく、資産価値を最大化し、将来的なリスクを未然に防ぐための不可欠な投資と言えます。

1.1 確定測量とは何か、なぜ不可欠なのか

確定測量の定義

「確定測量」とは、対象となる土地と、それに隣接するすべての土地（民有地および公有地）の所有者の立会いのもと、境界点を一つひとつ確認・合意し、法的に有効な境界を確定させる作業です 。

このプロセスを経て作成されるのが「確定測量図」です。これは、すべての関係者が署名・捺印した「境界確認書」を伴う、極めて信頼性の高い公的な図面となります 。その精度は非常に高く、万が一、災害などで物理的な境界標が失われたとしても、世界測地系に基づいた座標データから正確に境界点を復元することが可能です 。

他の測量図との決定的違い

不動産取引の現場では、確定測量図以外にもいくつかの測量図が登場しますが、その性質は全く異なります。

• 現況測量図: これは、隣地所有者の合意を得ずに、ブロック塀やフェンスといった現地の状況だけを基に作成された図面です 。あくまで参考資料であり、法的な境界を示すものではないため、実際の境界とは異なる可能性が常にあります 。
• 地積測量図: 法務局に保管されている公的な図面ですが、これも万能ではありません。特に古い時代に作成されたものは測量技術が未熟で精度が低く、隣地との境界が合意されている保証もありません 。登記簿に記載された面積（公簿面積）と実際の面積（実測面積）が異なるケースは決して珍しくないのです。

法的義務と市場での現実

法律上、不動産の売主には確定測量を行う義務はありません 。売主の法的な責任は「境界の明示」、つまり「ここが境界だと考えている」と買主に示すことだけであり、理論上は確定していない境界を指し示すことでも義務は果たせます 。

しかし、これはあくまで法律上の話です。現代の不動産市場、特に地価の高い都市部においては、確定測量図の提出が売買契約の前提条件となるのが一般的です 。買主やその融資を行う金融機関が、将来の境界紛争や面積不足といったリスクを極端に嫌うためです。

この「法律上の最低ライン」と「市場の要求レベル」の乖離を理解することが極めて重要です。法律では義務付けられていないからと確定測量を省略することは、コスト削減策ではなく、資産価値を自ら毀損する行為に他なりません。市場は、境界が曖昧な物件を「問題があるかもしれない物件」と見なします。その結果、買い手の候補が限定され、リスクを取る買主からの大幅な価格交渉を受け入れざるを得なくなり、売却期間も長期化する可能性が高まります。確定測量にかかる費用は、単なる出費ではなく、物件の市場性と最終的な売却価格を確保するための「投資」と捉えるべきです。

確定測量を怠るリスク

確定測量を実施しないことは、多くのリスクを売主が抱え込むことを意味します。

• 将来の紛争: 売却後に隣地所有者との間で境界線を巡るトラブルや、塀や建物の越境問題が発覚する可能性があります 。
• 正確な資産価値の毀損: 特に地価の高い都市部では、わずか1平方メートルの面積の違いが、数十万円、時には数百万円の価格差につながります 。確定測量によって登記簿面積より広いことが判明すれば、売却価格の上昇が期待できます。
• 買主の信頼喪失と取引の遅延: 境界が確定していない物件は、買主や金融機関に不安を与え、融資審査の遅れや契約そのものが見送られる原因となります。確定測量図は、取引の安全性を証明するパスポートの役割を果たします 。
• 契約不適合責任: 売買契約後に、提示した面積より実際の面積が狭いことが判明した場合、買主から損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります 。

例外的な手法：「公簿売買」

「公簿売買」とは、登記簿に記載された面積を正として取引を行い、たとえ実測面積と差異があっても後から互いに金銭的な請求をしない、という特約付きの売買方法です 。売主にとっては測量費用を節約できるメリットがありますが、これは一般の個人が売主となるケースでは推奨されません。この手法が受け入れられるのは、境界が極めて明確な分譲地や、リスクを承知の上で購入する不動産開発業者などが買主となる場合に限られます。ほとんどの個人買主は、このような不確実性の高い取引を避けるでしょう 。

1.2 確定測量のプロセス：ステップ・バイ・ステップ解説

確定測量は専門的な知識と厳格な手順を要する作業です。その流れを理解し、計画的に進めることが成功の鍵となります。

ステップ1：専門家の選定 – 「土地家屋調査士」への依頼

測量業務は「測量士」と「土地家屋調査士」が行えますが、両者には決定的な違いがあります。隣地との境界を法的に確定させ、その結果を法務局に登記する権限を持つのは「土地家屋調査士」だけです 。したがって、不動産売却のための確定測量は、必ず土地家屋調査士に依頼する必要があります。

土地家屋調査士は、不動産会社からの紹介のほか、東京土地家屋調査士会のウェブサイト や地域の電話帳 などで探すことができます。

ステップ2：事前調査と資料収集（約1～2週間）

依頼を受けた土地家屋調査士は、まず徹底的な資料調査から始めます。法務局で登記簿謄本、公図、過去の地積測量図などを取得し、市役所などの行政機関で道路や水路に関する図面も収集します。これにより、土地の歴史的背景や法的な状況を把握します 。

ステップ3：現況測量の実施（約2～3週間）

次に、収集した資料を基に現地で測量を行います。これを「現況測量」と呼び、現地のブロック塀や建物、既存の杭などの位置を正確に測定し、資料との整合性を確認します。この現況測量図が、後の境界協議のたたき台となります 。

ステップ4：境界確認と隣地「立会い」（約1～2ヶ月以上）

ここが確定測量プロセスにおける最重要かつ最も時間を要する段階です。土地家屋調査士は、調査結果から算出した境界点に「仮杭」を設置します 。

そして、売主は土地家屋調査士と共に、隣接するすべての土地所有者に連絡を取り、現地での「立会い」を要請します。対象地が公道や河川に接している場合は、役所の担当者との「官民査定」と呼ばれる立会いも必要になります 。

この立会いにおいて、土地家屋調査士が中立的な専門家として資料に基づき境界点を説明し、全関係者の合意形成を図ります。このプロセスは、売主のコントロールが及ばない部分を多く含みます。隣地所有者が非協力的であったり、遠隔地に居住していたり、あるいは相続が発生して所有者が複数いる場合など、関係者の協力が得られないと、プロセスは大幅に遅延します 。この段階は、単なる技術的な作業ではなく、売主と隣人との関係性が円滑な進行を左右する、ある種の交渉プロセスでもあるのです 。

この「隣人による事実上の拒否権」とも言える構造は、売主にとって最大のリスクです。売却を決めてから測量を開始するのでは遅すぎます。売却の可能性が浮上した段階で、速やかに土地家屋調査士に相談し、プロセスを開始することが、売却スケジュール全体を管理する上で不可欠です。

ステップ5：境界標の設置と境界確認書の取り交わし（約1ヶ月）

すべての関係者から境界の合意が得られたら、コンクリート杭や金属標といった永続性のある「境界標（永久杭）」を正式に設置します 。

同時に、最終的な確定測量図を添付した「境界確認書」を作成し、売主とすべての隣地所有者が署名・捺印します。これにより、境界が法的に確定したことの証明となります 。

ステップ6：登記申請

測量の結果、実測面積が登記簿上の面積と異なる場合は、「土地地積更正登記」を法務局に申請し、登記情報を現状と一致させます 。

全体の所要期間

以上の全工程にかかる期間は、通常3ヶ月から4ヶ月が目安です。しかし、官民査定が必要な場合や、隣地との協議が難航した場合は、半年以上を要することも珍しくありません 。売却を検討する際は、この期間を十分に見込んで、余裕を持ったスケジュールを組むことが絶対条件です。

1.3 確定測量の費用：相場と変動要因

確定測量の費用は、土地の状況によって大きく変動します。事前に費用の相場と、価格を左右する要因を理解しておくことが重要です。

全国的な費用相場

一般的な確定測量の費用は、35万円から80万円の範囲に収まることが多いですが、複雑な案件では100万円を超えることもあります 。

費用を左右する主な要因

• 官民査定の有無: これが最大の変動要因です。対象地が公道や水路などの官有地に接している場合、行政との協議や立会いが必要な「官民査定」が発生します。この手続きは複雑で時間を要するため、費用は60万円～80万円程度と比較的高額になります。一方、民有地にのみ囲まれている「民民査定」の場合は、35万円～50万円程度が目安です 。
• 土地の面積と形状: 面積が広く、境界点の数が多い不整形な土地ほど、測量の手間が増え、費用は高くなります 。
• 隣接地の数: 隣接する土地所有者が多いほど、立会い調整や書類作成の手間が増えるため、費用が加算されます 。
• 既存資料の有無: 信頼性の高い過去の測量図などが残っていれば、作業が効率化され費用を抑えられます。資料が何もない場合は、ゼロからの調査となるため高額になる傾向があります 。
• 立地条件: 交通量の多い都心部では、測量作業に制約が多く、また土地の価値が高いために、より慎重な作業が求められることから、費用が高くなることがあります 。

費用負担者

法律上の定めはありませんが、市場の慣行として、確定測量の費用は売主が負担するのが一般的です 。これは、物件を市場の要求水準に適合させるための売却準備費用と見なされるためです。

表1：土地の状況別・確定測量費用の目安

シナリオ	主な要因	費用目安（円）
単純なケース	100㎡以下の整形地、隣接地4筆（すべて民有地）、官民査定なし	300,000～500,000
標準的なケース	中規模の整形地、公道に接面（官民査定あり）	600,000～800,000
複雑なケース	大規模・不整形地、隣接地多数、官民査定あり、既存資料が不十分	800,000～1,000,000以上
特に困難なケース	上記に加え、隣地所有者との境界紛争や所有者不明の隣接地がある場合	別途協議・費用加算

ケーススタディ：東京都墨田区における測量費用

地価の高い東京都墨田区のような都市部では、測量の精度が資産価値に直結するため、費用も全国平均と同等か、それ以上になる傾向があります。区内や近隣の土地家屋調査士事務所が公表している料金体系を見ると、その実態がわかります。

• 境界確定測量: 民有地との境界確定のみ（民民査定）の場合で25万円から、公道との境界確定（官民査定）を含む場合は50万円以上が目安となります。商業地やマンション用地など、権利関係が複雑な大規模案件では100万円を超えることもあります 。
• 現況測量: 5万円～10万円程度 。
• 建物滅失登記: 3万円程度 。

表2：東京都墨田区における測量関連業務の料金目安

第2部 建物 現況か解体して更地にするか

確定測量が「必須の準備」であるのに対し、建物を解体するかどうかは、売却成果を大きく左右する「戦略的な選択」です。この判断は、物件の特性、市場の需要、そして売主の財務状況を総合的に勘案して行う必要があります。

2.1 最大のジレンマ：「古家付き土地」 vs 「更地」

不動産売却において、建物がある土地を売る方法は大きく二つに分かれます。

• 古家付き土地: 既存の建物を残したまま売却する方法。この場合、建物自体には資産価値がほとんどないと見なされ、主に土地の価格で取引されます 。
• 更地: 建物を解体し、何もない状態の土地として売却する方法 。

どちらの戦略が有利かは一概には言えず、それぞれのメリット・デメリットを深く理解することが重要です。

建物を解体する（更地で売る）メリット

• 幅広い買主層へのアピール: 買主が自由に設計できる「まっさらな土地」は、注文住宅を建てたい層にとって非常に魅力的です。解体の手間やコスト、リスクを買主が負う必要がないため、検討のハードルが下がります 。
• 売却価格の上昇期待: 買主が解体費用を考慮する必要がない分、その費用相当額、あるいはそれ以上の価格で売却できる可能性があります。すっきりとした土地は、物件の価値を高く見せる効果もあります 。
• 透明性の確保とリスク低減: 土地の状態が一目瞭然となるため、地盤の状態や「地中埋設物（古い建物の基礎やコンクリートガラなど）」の有無を確認しやすくなります。これにより、売却後のトラブルリスクを低減できます 。
• 第一印象の向上: 廃墟のような古い家は、内覧者の心証を著しく悪化させ、土地本来の魅力を覆い隠してしまいます。更地にすることで、土地の広さや日当たりといった本来の価値をストレートに伝えられます 。
• 建物に関する契約不適合責任の免除: 建物を解体してしまえば、雨漏りやシロアリ被害、構造上の欠陥といった建物に関する契約不適合責任を負う必要がなくなります 。

建物を残す（古家付き土地で売る）メリット

• 解体費用の負担がない: これが最大のメリットです。数百万円にもなり得る解体費用を、売主が先行して負担する必要がありません 。
• 固定資産税の軽減: 極めて重要なポイントです。土地の上に住宅が建っている限り、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大で6分の1に軽減されます。建物を解体するとこの特例が失われ、土地の固定資産税が急騰します 。土地がすぐに売れない場合、この税負担は大きな重荷となります。
• 買主の住宅ローン利用: 買主にとって、土地のみの購入よりも建物付きの物件の方が、金利の安い一般的な住宅ローンを組みやすい場合があります 。
• ニッチな需要への対応: 近年、古い家を自分好みにリノベーションして住みたいという需要（古民家再生）も増えています 。また、既存の建物があることで、買主は新築時の建物の規模感や配置を具体的にイメージしやすくなります 。

判断のためのチェックリスト

解体すべきかどうかの最終判断は、以下の要素を総合的に評価して下します。

1. 建物の状態: 雨漏り、シロアリ被害、構造の傾きなど、大規模な修繕が必要なほど老朽化が進んでいるか。それとも、多少の手直しで居住可能な状態か 。
2. 立地と土地の価値: 駅に近い、人気の学区内など、土地そのものに高い価値があるエリアでは、買主の多くが新築を前提としています。このような場所では更地の方が需要は高いでしょう 。
3. 市場の需要: 地域の不動産仲介会社に、リノベーション需要と新築需要のどちらが優勢か、最新の市場動向を確認することが不可欠です。
4. 費用対効果: 解体業者から正確な見積もりを取得し、その費用を負担してでも、売却価格が十分に上昇する見込みがあるか、冷静に分析します。多くの場合、解体費用分をそのまま売却価格に上乗せすることは困難です 。

この判断は、単なる物理的な選択ではなく、複雑な金融計算です。解体という先行投資（解体費用）と、将来の不確実なリターン（売却価格の上昇、譲渡所得税の節税）および確実なリスク（固定資産税の増加）を天秤にかける必要があります。売却価格の上昇が限定的であると予想される場合、金銭的リスクがリターンを上回り、「古家付き土地」として売却する方が賢明な選択となるケースも少なくありません。

敷地が接する道路の幅員が4m未満（建築基準法第42条2項道路）であるなどの理由で、一度建物を解体してしまうと、二度と新しい建物を建てられない「再建築不可物件」が存在します 。

このような土地では、建物を建てる権利が既存の建物に付随しています。安易に解体すると、その権利ごと消滅させてしまい、土地は宅地としての価値をほぼ失います。これは取り返しのつかない致命的なミスです 。建物の解体を検討する前に、必ず市役所の建築指導課などで、その土地が再建築可能かどうかを確認しなければなりません。

2.2 解体工事のプロセス：計画から更地まで

建物を解体すると決断した場合、そのプロセスは計画的かつ慎重に進める必要があります。

ステップ1：信頼できる解体業者の選定

• 相見積もりの徹底: 最低でも3社から見積もりを取り、費用、工事内容、対応を比較検討することが不可欠です。これにより、適正な価格を把握し、信頼できる業者を見極めることができます 。
• 許認可と保険の確認: 「建設業許可」または「解体工事業登録」の有無、損害賠償保険への加入状況を確認します。また、解体で生じる産業廃棄物を適正に処理する証明である「マニフェスト」を発行する業者を選びましょう。不法投棄が発覚した場合、依頼主である売主も罰せられる可能性があります 。
• 地域密着型の業者: 東京都墨田区などの地元業者は、地域の条例や道路事情、近隣との関係構築に精通しているため、スムーズな工事が期待できます 。

ステップ2：着工前の準備（約1～4週間）

• 各種届出: 解体業者が「建設リサイクル法に基づく届出」や、必要に応じて「道路使用許可申請」などの行政手続きを行います 。
• アスベスト調査: 2006年以前に建てられた建物では、アスベスト含有の可能性があります。法律で事前調査が義務付けられており、アスベストが検出された場合は、専門的な除去作業が必要となり、費用と工期が大幅に増加します 。
• ライフラインの停止: 売主は、電気、ガス、電話、インターネット回線の供給会社に連絡し、解体工事前の撤去を依頼します。散水に利用するため、水道は止めずに残しておくのが一般的です 。
• 近隣への挨拶: 工事開始前に、解体業者と共に近隣住民へ挨拶回りを行い、工事期間や作業内容、騒音・粉塵への対策を説明します。これはトラブルを未然に防ぎ、良好な関係を維持するために極めて重要です 。

ステップ3：解体作業（一般的な木造住宅で約1～4週間）

• 仮設工事: まず、建物の周囲に足場を組み、防音・防塵シートで養生します 。
• 内装・屋根の撤去: リサイクルを促進するため、まず手作業で内装材や窓ガラス、屋根瓦などを分別しながら撤去します 。
• 建物本体の解体: 重機を使い、建物の構造体（柱、梁、壁など）を解体していきます。この際も、木材、コンクリート、金属などを分別しながら作業を進めます 。
• 基礎の撤去: 最後に、地中にある建物の基礎コンクリートを掘り起こして撤去します。この時、予期せぬ地中埋設物が発見されると、追加の費用が発生する可能性があります 。

ステップ4：整地と清掃（数日）

すべての廃材を搬出し終えたら、土地を重機で平らにならし（整地）、きれいに清掃して工事完了となります 。

ステップ5：解体後の法的義務 – 「建物滅失登記」

これは法律で定められた義務です。建物の所有者は、解体後1ヶ月以内に、管轄の法務局へ「建物滅失登記」を申請しなければなりません 。この手続きを怠ると、10万円以下の過料に処せられる可能性があるほか、存在しない建物に固定資産税が課され続けるなどの問題が生じます。

手続きは自分でも可能ですが、書類作成が煩雑なため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。費用は4万円～5万円程度です 。

2.3 解体工事の費用：構造と条件で変わるコスト

解体費用は、建物の構造が最も大きな決定要因ですが、その他の様々な条件によっても大きく変動します。

主要なコスト要因：建物の構造

費用は通常、1坪（約3.3㎡）あたりの単価（坪単価）で計算されます。

• 木造 : 最も解体しやすく、費用も安価です。
• 鉄骨造 : 木造より頑丈なため、手間がかかり高価になります。
• 鉄筋コンクリート造 : 極めて頑丈で、解体に特殊な重機や工法が必要なため、最も高額になります 。

表3：構造別・解体費用の比較目安

建物の構造	坪単価の目安（円）	30坪の住宅の場合の費用概算（円）
木造	30,000～50,000	900,000～1,500,000
軽量鉄骨造	40,000～60,000	1,200,000～1,800,000
重量鉄骨造	50,000～70,000	1,500,000～2,100,000
鉄筋コンクリート造 (RC造)	60,000～90,000	1,800,000～2,700,000

その他の費用変動要因

• 立地条件: 前面道路が狭く、大型重機が進入できない場合は、小型重機や手作業での解体となり、工期が延びて人件費がかさむため、費用が大幅に割高になります 。
• アスベストの有無: アスベスト除去は、厳格な規制下での専門作業となるため、数十万円から百万円以上の追加費用が発生する可能性があります 。
• 付帯工事: 建物本体以外にも、ブロック塀、門、カーポート、庭木、庭石、井戸、浄化槽などの撤去が必要な場合は、それぞれ追加費用がかかります 。
• 残置物: 家の中に残された家具や家電などの処分費用も別途必要です 。

ケーススタディ：東京都墨田区における解体費用

都市部である墨田区の解体費用は、全国平均と比較して同等か、やや高くなる傾向が見られます。これは、狭い道路や密集した住宅地といった作業環境が影響していると考えられます。

• 坪単価の目安:
  • 木造: 約41,000円/坪
  • 鉄骨造: 約62,000円/坪
  • 鉄筋コンクリート造: 約78,000円/坪 。
• 付帯工事費の目安:
  • ブロック塀撤去: 約3,165円/㎡
  • 物置撤去: 約33,429円/棟 。

表4：東京都墨田区における構造別・解体費用目安

建物の構造	墨田区の平均坪単価（円）	30坪の住宅の場合の費用概算（円）
木造	41,230	1,236,900
鉄骨造	61,980	1,859,400
鉄筋コンクリート造 (RC造)	78,467	2,354,010

注: 上記は本体工事費の概算であり、付帯工事費やアスベスト除去費用などは別途加算されます。

第3部 税金と補助金の知識：コストを抑え、リターンを最大化する

確定測量と建物解体という物理的な作業は、税金という金銭的な側面に直結しています。税金の仕組みを理解し、利用可能な補助金制度を把握することは、手元に残る最終的な利益を大きく左右します。

3.1 固定資産税の罠と回避策

建物解体の判断において、最も注意すべき税金が「固定資産税」です。

「住宅用地の特例」の重要性

「住宅用地の特例」とは、人が住むための家が建っている土地（住宅用地）の固定資産税を大幅に軽減する制度です。具体的には、土地の課税標準額が、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）で6分の1に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）で3分の1に減額されます 。都市計画税についても同様の軽減措置があります。この特例があるからこそ、多くの土地所有者は税負担を抑えられています。

解体による特例の喪失

建物を解体すると、その土地は「非住宅用地」となり、翌年度から住宅用地の特例が適用されなくなります 。その結果、土地にかかる固定資産税額が、それまでの3倍から6倍に跳ね上がる可能性があるのです 。これは売却活動における極めて重大なリスクです。

1月1日時点で固定資産税額が決定される

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点の土地の状況に基づいて、その年1年分の税額が決定されます 。この日付は、解体のタイミングを計る上で決定的に重要です。

• 戦略的タイミング: 例えば、12月31日に建物を解体した場合、翌年の1月1日には土地は更地（非住宅用地）と判定され、その年から高い税金を1年間支払うことになります。一方、年が明けた1月2日に解体すれば、その年の1月1日時点ではまだ住宅用地であるため、その年は低い税率が維持され、高い税率になるのはさらにその翌年からとなります 。この1日の違いが、数十万円の税額差を生む可能性があるのです。

建物を解体した瞬間から、売主は「次の1月1日までに売却を完了させなければ、高額な固定資産税を課される」という時間との戦いを始めることになります。この税務上のリスクは、解体判断における中心的な検討事項です。市場の動きが鈍い時期や、物件の売却に時間がかかりそうな場合は、このリスクを回避するために、買主が決まってから解体する「更地渡し」という契約形態も有効な戦略となります 。

「特定空き家」という例外

ただし、単に建物を残しておけば安泰というわけではありません。管理を怠り、倒壊の危険があるなど著しく状態の悪い空き家は、自治体から「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されることがあります。この指定を受け、改善勧告に従わない場合、建物が建っていても住宅用地の特例が解除され、税金が急増する可能性があります 。これは、危険な空き家の放置を防ぐための行政措置です。

3.2 解体費用を活用した節税（譲渡所得税）

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。この税額を計算する上で、解体費用は重要な役割を果たします。

譲渡所得の計算式

譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得は、以下の式で計算されます 。

譲渡所得=売却価格−(取得費+譲渡費用)

「取得費」とはその不動産を購入したときの代金など、「譲渡費用」とは売却するために直接かかった費用のことです。

解体費用を「譲渡費用」として控除する

土地を売却する目的で建物を解体した場合、その解体費用は「譲渡費用」として売却価格から差し引くことができます 。これにより課税対象となる譲渡所得が減少し、結果として支払う税金が安くなります。

• 重要な条件: この控除が認められるためには、解体が「土地の売却のため」であったことが明確でなければなりません。税務署に対してこの因果関係を最も確実に証明する方法は、買主と売買契約を締結した後に解体を行うことです。契約書に「売主の責任と負担において建物を解体し、更地として引き渡す」といった条項を盛り込むのが理想的です。
• 「1年ルール」という目安: 税務上の明確な規定はありませんが、一般的に解体から売買契約までがおおむね1年以内であれば、売却目的の解体と認められやすいとされています 。解体してから長期間売却活動を行わなかった場合、譲渡費用として認められないリスクが高まります。

その他の控除可能な費用

• 建物の未償却残高: 解体した建物がまだ減価償却の途中で帳簿上の価値（未償却残高）が残っていた場合、その損失額も譲渡費用に含めることができます 。
• 仲介手数料など: 不動産会社に支払った仲介手数料や、契約書に貼付した印紙税なども譲渡費用に含まれます。

3.3 経済的支援の活用：補助金と特別控除

解体には多額の費用がかかりますが、国や地方自治体が提供する支援制度をうまく活用することで、その負担を大幅に軽減できる可能性があります。

国の制度：空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除

これは非常に強力な税制優遇措置です。相続によって取得した被相続人の居住用家屋（空き家）を、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます 。

• 主な適用要件:
  • 相続開始日から3年を経過する年の年末までに売却すること。
  • 売却代金が1億円以下であること。
  • 売却前に耐震リフォームを行うか、建物を解体して更地で売却すること。
• 2024年からの制度改正: 以前は売却前に解体を完了させる必要がありましたが、制度が拡充され、売買契約後に買主が解体した場合でも、一定の条件を満たせば売主がこの特例を受けられるようになりました。これにより、売主は固定資産税のリスクを負わずに解体でき、特例の活用がしやすくなりました 。

地方自治体の補助金（助成金）

多くの市区町村では、地域の防災性や住環境の向上を目的として、老朽化した危険な建物の解体費用の一部を補助する制度を設けています。

ケーススタディ：東京都墨田区の解体関連補助金

東京都墨田区は、特に防災意識の高い地域であり、手厚い補助金制度を用意しています。

• 老朽危険家屋除却費等助成金
  • 区が定めた基準（不良住宅）に該当する老朽家屋を解体する場合、費用の2分の1（上限50万円）が助成されます。接道義務を満たさない再建築不可の敷地（無接道敷地）の場合は、上限が100万円に引き上げられます 。
  • さらに、解体後の土地を区に10年間無償で貸与し、防災用の広場などとして活用することに同意すれば、上限200万円まで助成額が拡大されます 。
• 木造住宅耐震改修促進助成事業（除却）
  • 特に地震時の火災リスクが高いと指定された地区（緊急対応地区）において、古い木造住宅を解体する場合に費用の一部が助成されます 。
• 細街路拡幅整備事業:
  • 幅員の狭い道路に面した土地で、道路を広げるために敷地の一部を後退（セットバック）させる場合、後退部分の土地に対して奨励金が支払われたり、門や塀の移設費用が助成されたりします 。

これらの制度は、申請期間や予算が限られている場合が多いため、解体を計画する際には、まず区役所の担当窓口（不燃・耐震促進課など）に相談し、自身が対象となるか、どのような手続きが必要かを確認することが重要です。

表5：東京都墨田区における解体関連の主な助成金制度

制度名	目的	最大助成額（円）	主な条件・対象
老朽危険家屋除却費等助成金（通常）	老朽化した危険な家屋の除却促進	500,000（無接道敷地は1,000,000）	区の基準で「不良住宅」と判定された建物。費用の1/2まで。
老朽危険家屋除却費等助成金（土地貸与）	除却後の土地の公共利用	2,000,000	除却後の土地を区に原則10年間無償貸与することが条件。
木造住宅耐震改修促進助成事業（除却）	木造住宅密集地域の防災性向上	（要綱に基づく算定額）	緊急対応地区内の旧耐震基準の木造住宅が対象。
細街路拡幅整備事業（奨励金・助成金）	狭い道路の拡幅による防災・住環境改善	（後退面積や工事実費に応じ算定）	拡幅整備が必要な細街路に面し、セットバックに協力する場合。

まとめ

不動産売却の成功は、偶然の産物ではありません。それは、売却活動を開始する前の段階で、いかに戦略的かつ計画的に準備を進められるかにかかっています。本稿で詳説した「確定測量」と「建物解体」は、その準備の中核をなす二本の柱です。

確定測量は、物件の法的・物理的な輪郭を明確にし、その真の価値を確定させるための不可欠なプロセスです。これを省略することは、将来の紛争リスクを抱え込み、資産価値を不確定なまま市場に出すことに他なりません。特に地価の高い都市部においては、測量費用はコストではなく、物件の信頼性を高め、円滑な取引を実現するための投資と考えるべきです。

一方、建物解体の判断は、より複雑な戦略的思考を要します。更地にすることで買主層が広がり、高値売却が期待できる一方で、多額の解体費用と固定資産税の急増という重大なリスクを伴います。この判断は、建物の状態、立地、市場動向、そして何よりも「再建築不可物件」でないことの確認といった多角的な分析に基づいて、慎重に行わなければなりません。

これらの手続きは、固定資産税や譲渡所得税といった税制、さらには国や自治体の補助金制度と密接に連動しています。税金の仕組みを理解し、利用可能な支援制度を最大限に活用することで、売主の手元に残る最終的な利益は大きく変わってきます。

不動産売却を成功に導くため、所有者が取るべき行動を以下に集約します。

不動産売却時のチェックリスト

1. 早期着手: 確定測量は数ヶ月単位の時間を要します。売却を考え始めたら、まず土地家屋調査士に相談し、すぐにプロセスを開始してください。
2. 専門家の活用: 測量には信頼できる土地家屋調査士を、解体には許認可を持ち実績のある業者を、複数の見積もりを通じて慎重に選定してください。専門家選びを妥協してはいけません。
3. 分析に基づく判断: 「古い家は解体すべき」という思い込みを捨て、解体費用、固定資産税リスク、期待される売却価格の上昇幅を冷静に比較分析してください。
4. 致命的リスクの確認: 解体を検討する際は、いかなる場合も、まず初めに役所で「再建築不可物件」でないことを絶対に確認してください。
5. 税務意識: 固定資産税の基準日である「1月1日」を意識したスケジュール管理を徹底し、譲渡所得税の計算において解体費用を確実に控除できるよう、契約内容やタイミングを計画してください。
6. 補助金の探索: 国の3,000万円特別控除の適用可否を確認するとともに、お住まいの市区町村が提供する解体関連の補助金制度を必ず調査してください。

最終的に、不動産売却とは、所有する資産の価値を最大化し、次の所有者へ円滑に引き継ぐための事業です。確定測量と建物解体を、単なる手続き上のハードルとしてではなく、売却事業の成功を左右する戦略的要素として捉えること。それこそが、リスクを機会に変え、大切な資産から最大限の果実を得るための鍵となるのです。個別の状況に応じた最適な判断を下すため、常に信頼できる不動産専門家や土地家屋調査士と緊密に連携することをお勧めします。