築古で全空の1棟マンションは売れるのか？金融機関の評価と売却戦略

2025年2月27日 2025年2月27日

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築年数が古く、全空（全室空室）の状態の1棟マンションを売却したいと考えたとき、「果たして売れるのか？」「どのような買主が現れるのか？」 という疑問を持つ方は多いでしょう。

特に、金融機関の評価 や買主の融資審査 など、売却価格に大きく影響するポイントを理解することが重要です。

本記事では、築古で全空の1棟マンションの売却の可否、価格への影響、金融機関の評価、そして高く売るためのポイント を解説します。

📌 1棟マンションの評価基準とは？

1棟マンションを評価する際、主に以下の2つの方法 が使われます。

① 収益還元法（家賃収入ベースの評価）

収益還元法とは、将来的な家賃収入をもとに物件価格を算出する方法 です。
この評価方法では、空室が多いほど収益性が低い と見なされ、特に全空の物件はマイナス評価 となる可能性が高いです。

📌 計算式
👉 物件価格＝年間家賃収入 ÷ 還元利回り

築古で全空の場合、「年間家賃収入」がゼロと見なされることもあり、収益還元法による評価は大幅に下がる 可能性があります。

② 積算価格（建物と土地の価値で評価）

積算価格は、土地と建物それぞれの価値を合計して物件価格を決定する方法 です。
この評価では、空室かどうかは関係なく、物件の構造・築年数・土地の価値 が重視されます。

📌 計算式
👉 物件価格＝土地価格＋建物価格（再調達価格 × 残存耐用年数）

築年数が古い場合、建物の評価はほぼゼロに近くなる こともあるため、土地価格が高いエリアでないと売却価格が極端に低くなるリスク があります

📌 金融機関の評価はどうなる？

築古で全空の1棟マンションを購入する場合、多くの買主は金融機関から融資を受ける必要があります。

しかし、金融機関の評価基準として収益性や担保価値 が重要視されるため、築古で全空の物件は融資が厳しくなる可能性が高い です。

❌ 融資評価が低くなるケース（築古×全空の影響）

🔸 収益性がないと判断される
→ 収益還元法を重視する金融機関では、家賃収入ゼロの物件は「収益性が低い」と評価される ため、融資額が大幅に下がる可能性が高い。

🔸 購入希望者が融資を受けにくくなる
→ 築年数が古い＋全空 という条件では、金融機関の審査が厳しくなり、買主の選択肢が現金購入者や一部の投資家に限定される。

🔸 金融機関によっては融資自体を断られる
→ 一部の銀行では、築年数が古く、全空の物件への融資を避ける傾向 があります。

✅ 金融機関の評価を高めるには？

築古で全空の1棟マンションでも、以下の対策を取ることで金融機関の評価を改善 できる可能性があります。

✅ 賃貸募集を開始し、申し込みがあることを示す
→ 「すぐに入居者がつく物件」とアピールする ことで、金融機関の評価を高められる。

✅ 一部の部屋だけでも契約済みとする
→ 数部屋でも賃貸契約を進め、収益実績をつくることで融資評価を上げる。

✅ 周辺の賃貸需要データを示す
→ 「賃貸需要が高いエリアである」ことを証明するデータ を金融機関に提示する。

✅ 築古物件の融資に積極的な金融機関を選ぶ
→ 都市銀行よりも地方銀行・信用金庫のほうが融資の柔軟性が高い 場合がある。