借地権の種類と注意点を解説

2025年7月14日 2025年7月14日

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日本の不動産市場において、特に都心部の一等地で、驚くほど手頃な価格の物件に出会うことがあります。しかし、その多くには「借地権付き」という注記があります。この「借地権（しゃくちけん）」とは、単に土地を借りるという単純な契約ではなく、日本の不動産の価値、所有、そして未来を左右する、複雑かつ重要な権利です。この権利を正確に理解することは、不動産の購入、売却、相続、あるいは土地活用を検討するすべての人にとって不可欠です。

日本の借地権に関するあらゆる側面を、専門家の視点から網羅的かつ深く掘り下げて解説することです。借地権の基本的な定義から、その権利を根底から変えた1992年の法改正、現存する多様な借地権の種類、そして売買や建替え、相続といった実務的な手続きに至るまで、あらゆる論点を体系的に整理します。このガイドが、重要な経済的・法的判断を下す際の、信頼できる羅針盤となることを目指します。

第1章借地権の基礎

1.1 単なる土地の賃貸ではない借地権の定義

借地権とは、借地借家法において「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています。ここでの核心は「建物の所有を目的とする」という点です。駐車場や資材置き場のように、恒久的な建物の所有を目的としない土地の利用は、借地権の対象とはなりません。

この目的があるからこそ、借地権は単なる土地の賃貸借契約を超え、借地人の権利を強力に保護する、確立された財産権として扱われます。具体的には、借地権者は地主（土地所有者）から土地を借り、その土地の上に自己所有の建物を建てることができます。この結果、土地の所有権は地主（専門的には「底地（そこち）」と呼ばれる）に、建物の所有権は借地権者に帰属するという、権利が分離した状態が生まれます。

1.2 地上権と賃借権の法的形態

借地権は、その法的性質によって「地上権」と「土地の賃借権」の二つに大別されます。この違いは、権利の強さに直結する極めて重要な点です。

地上権（ちじょうけん）：これは「物権」と呼ばれる非常に強力な権利です。地上権者は、土地を直接的かつ排他的に支配する権利を持ちます。そのため、地主の承諾なしに、その権利（地上権）を自由に売却したり、土地を第三者に転貸したり、担保として抵当権を設定したりすることが可能です。地上権は土地の登記簿に登記することができます。
土地の賃借権（ちんしゃくけん）：これは「債権」であり、地主と借地人との間の契約に基づく権利です。物権である地上権と異なり、権利の行使には地主の承諾が必要となる場面が多くなります。例えば、借地権（賃借権）を第三者に譲渡（売却）したり、建物を大幅に増改築したりする際には、原則として地主の承諾が不可欠です。

実務上、日本の借地権の圧倒的多数は「土地の賃借権」です。地主にとって、権利の自由度が高い地上権の設定はリスクが大きいため、ほとんど採用されません。この「賃借権が主流である」という事実こそが、日本の借地権市場の力学を決定づけています。なぜなら、売却や建替えといった重要な局面で常に地主の「承諾」が必要となり、その承諾を得るための対価として「承諾料」という独特の費用が発生する慣行が定着しているからです。つまり、借地権取引における複雑な交渉や費用体系は、この賃借権の性質にその根源があるのです。

1.3 主要な関係者：役割と用語

借地権を理解するためには、以下の主要な関係者の役割を把握することが不可欠です。

借地権者（しゃくちけんじゃ）：地主から土地を借り、その上に自己所有の建物を建てて利用する権利を持つ人。
借地権設定者（しゃくちけんせっていしゃ）：土地の所有者であり、借地権者に土地を貸している人。一般的に「地主（じぬし）」と呼ばれます。
底地（そこち）：借地権が設定されている、地主が所有する土地そのものの所有権を指します。
地代（じだい）：借地権者が土地を使用する対価として、地主に支払う賃料のことです。

第2章借地借家法1992年の法改正と新旧法の違い

2.1 歴史的転換点：なぜ借地借家法は制定されたのか

現在の借地権制度を理解する上で、1992年8月1日に施行された「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」、通称「新法」の存在が決定的に重要です。この法律は、1921年（大正10年）から長らく運用されてきた「借地法」、通称「旧法」に取って代わる形で制定されました。

旧法は、借家人の居住権を強力に保護することを目的として制定されました。その結果、地主が契約更新を拒絶することが極めて困難となり、「一度土地を貸したら半永久的に戻ってこない」という状況が常態化しました。これは借地人にとっては有利でしたが、地主側から見れば土地活用の自由度を著しく奪うものであり、新たな借地供給を停滞させる大きな要因となっていました。この問題を解消し、地主と借地人の権利のバランスを取り戻し、より予測可能な土地利用を促進するために、更新のない「定期借地権」制度などを導入した新法が制定されたのです。

2.2 どちらの法律が適用されるか：決定的な基準日

ある借地権付き物件がどちらの法律に準拠するかは、契約が締結された日付によって決まります。

1992年7月31日以前に締結された契約：旧借地法が適用されます。
1992年8月1日以降に締結された契約：新借地借家法が適用されます。

ここで極めて重要なのは、旧法下で締結された契約は、たとえ現在に至るまで何度も更新されていたとしても、引き続き旧法のルールが適用され続けるという点です。旧法契約を新法契約に切り替えることは法的には可能ですが、借地人にとってメリットがほとんどないため、現実にはほとんど行われていません。

2.3 主な相違点：比較分析

旧法と新法（普通借地権）では、特に契約期間や更新のルールにおいて重要な違いがあります。この違いは、借地権の価値や安定性に直接影響を与えます。

表1：旧法と新法（普通借地権）の主な相違点

特徴	旧借地法	新借地借家法（普通借地権）
当初の存続期間	建物の構造で区別。堅固建物（鉄筋コンクリート造等）は30年以上、非堅固建物（木造等）は20年以上。期間の定めがない場合は堅固60年、非堅固30年。	建物の構造に関わらず一律30年。これより長い期間の合意は有効。
更新後の存続期間	堅固建物は30年、非堅固建物は20年。	最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年。これより長い期間の合意は有効。
建物の朽廃による契約終了	建物が朽ちて使用できなくなった場合（朽廃）、借地権が消滅する規定があった。	朽廃による契約終了の規定は廃止。建物が滅失しても借地権は存続する。
地主による更新拒絶	「正当事由」が必要。ただし、その基準はやや曖昧だった。	同様に「正当事由」が必要。ただし、地主・借地人双方の土地使用の必要性や、地主からの立退料の提供などが判断要素として明文化され、判断基準がより明確になった。

第3章「半永久的」な権利：普通借地権の深掘り

3.1 更新が原則の借地権

「普通借地権（ふつうしゃくちけん）」は、1992年の新法における標準的かつ更新が可能な借地権です。これは旧法の借地権の考え方を引き継ぎつつ、期間などを現代的に改めたものです。

その最大の特徴は、契約の更新が原則である点です。当初の契約期間は最低30年、最初の更新で20年、それ以降の更新は10年と定められています。これらはあくまで最低期間であり、当事者間の合意によってこれより長い期間を設定することも可能です。

3.2 更新の力：「正当事由」という高いハードル

地主は、正当な理由なくして契約の更新を拒むことはできません。この「正当事由（せいとうじゆう）」の有無が、更新の可否を決定づける核心部分です。

「正当事由」は法的に非常に高いハードルであり、単に「地主が自分で土地を使いたい」というだけでは認められにくいのが実情です。裁判所は、地主と借地人のそれぞれが土地を必要とする事情、これまでの賃貸借の経緯、土地の利用状況、そして多くの場合、地主から借地人へ提示される相当額の「立退料（たちのきりょう）」の申し出などを総合的に考慮して、その有無を判断します。この借地人を保護する仕組みが非常に強力であるため、普通借地権はしばしば「半永久的」な権利と評されます。

3.3 契約終了時の権利：建物買取請求権

万が一、地主側に正当事由が認められ、契約が更新されなかった場合でも、借地人は保護されます。借地人は、契約終了時に土地の上にある建物を、その時点での時価で地主に買い取るよう請求することができます。これを「建物買取請求権（たてものかいとりせいきゅうけん）」と呼びます。

これは借地人の投下資本を回収するための強力な権利であり、地主はこの請求を拒否することができません。契約書にこの権利を排除する特約があっても、その特約は無効とされます。ただし、地代の不払いなど、借地人側の契約違反によって契約が解除された場合には、この権利を行使することはできません。

3.4 バランスシート：普通借地権のメリット・デメリット

普通借地権は、その「半永久的」とも言える安定性と、それに伴う複雑な義務との二面性を持っています。借地人にとっての強力な保護は、地主にとっては土地の自由な活用を束縛する要因となります。この非対称性が、地代の支払いや各種承諾料といった、借地権特有の経済的・手続き的な複雑さを生み出しているのです。

借地権者の視点
- メリット：
  - 所有権付きの物件に比べて初期購入費用が安い（土地代がかからないため）。
  - 土地に対する固定資産税・都市計画税の負担がない（納税義務者は土地所有者である地主）。
  - 正当事由がなければ更新されるため、長期にわたり安定して居住・利用できる 。
- デメリット：
  - 毎月の地代の支払いが発生する。
  - 契約更新時に更新料の支払いが必要となる場合がある。
  - 建物の増改築や売却（譲渡）の際に地主の承諾と、それに伴う承諾料が必要。
  - 土地が担保ではないため、住宅ローンの審査が厳しくなる傾向がある。
地主の視点
- メリット：
  - 長期にわたり安定した地代収入が見込める。
- デメリット：
  - 一度貸すと正当事由なくして返還されないため、土地が事実上、長期間ロックされる。自己利用や再開発が極めて困難になる。

第4章確実性の時代：定期借地権の包括的分析

4.1 共通原則：更新なく、土地は必ず返還される

「定期借地権（ていきしゃくちけん）」は、1992年の新法によって新たに創設された制度です。その最大かつ共通の特徴は、

契約の更新がないという点です。契約時に定めた期間が満了すると借地権は完全に消滅し、借地人は建物を解体・撤去して土地を更地（さらち）の状態に戻し、地主に返還しなければなりません。

この制度は、地主が「貸した土地が戻ってこない」というリスクを回避し、安心して土地を市場に供給できるようにすることを目的に導入されました。これにより、契約の終了時期が明確になり、地主・借地人双方にとって計画的な土地利用が可能となります。

4.2 定期借地権の3つのタイプ

定期借地権には、利用目的や期間、契約終了時の扱いが異なる3つのタイプが存在します。どのタイプを選択するかは、土地活用の戦略に直結する重要な判断となります。

表2：定期借地権の比較分析

特徴	タイプ1：一般定期借地権	タイプ2：事業用定期借地権	タイプ3：建物譲渡特約付借地権
存続期間	50年以上	10年以上50年未満	30年以上
建物の用途制限	なし（居住用・事業用いずれも可）	事業用建物に限定（居住用は不可）	なし（居住用・事業用いずれも可）
契約方法	書面による契約が必要（公正証書でなくても可）	公正証書による契約が必須	特段の定めなし（口頭でも可能だが、書面が望ましい）
期間満了時の扱い	借地人が建物を解体・撤去し、更地で返還する	借地人が建物を解体・撤去し、更地で返還する	地主が借地人から建物を相当の対価で買い取ることで借地権が消滅する
建物買取請求権	特約により排除される	特約により排除される（期間30年以上50年未満の場合は任意）	権利行使の代わりに、建物の譲渡が契約終了の条件となる

これらの選択肢により、例えばデベロッパーが分譲マンションを建設する場合は50年以上の「一般定期借地権」を、郊外のロードサイド店舗が出店する場合は10年～30年の「事業用定期借地権」を、といったように、事業モデルに応じた柔軟な土地活用が可能となっています。

第5章借地権付き不動産の管理

5.1 借地権の売却と譲渡

借地権（特に一般的な賃借権）付きの建物を売却する際には、特有の手続きと費用が発生します。

地主の承諾の必要性：借地権を第三者に譲渡するには、地主の承諾が不可欠です。地主に無断で譲渡した場合、重大な契約違反とみなされ、借地契約を解除される可能性があります。
譲渡承諾料：地主が承諾する見返りとして、借地人は「譲渡承諾料（じょうとしょうだくりょう）」または「名義変更料（めいぎへんこうりょう）」と呼ばれる一時金を支払うのが一般的です。この承諾料の相場は、借地権価格の10%程度とされています。
承諾が得られない場合：地主が正当な理由なく承諾を拒否する場合、借地人は裁判所に対して「借地非訟（しゃくちひしょう）」という特別な手続きを申し立てることができます。裁判所は、地主に代わって譲渡を許可する決定を下すことができ、その際には通常、借地人に対して地主へ承諾料相当額を支払うよう命じます。

この承諾料の存在は、借地権付き不動産の流動性に大きな影響を与えます。売却時には、仲介手数料や税金とは別に、売却価格の1割にもなる大きなコストが発生します。これは、実質的に資産の譲渡に対する「私的な税金」として機能し、所有権物件と比較して売却のハードルを高くしています。この点は、購入者にとっても将来の出口戦略を考える上で極めて重要な要素です。

5.2 借地上の建替えと増改築

借地上の建物を建て替えたり、大規模なリフォーム（増改築）を行ったりする場合にも、地主の承諾が必要です。

増改築禁止特約：ほとんどの借地契約には、地主の承諾なしに建物の増改築を禁じる特約が含まれています。
建替承諾料：この承諾を得るために支払われるのが「建替承諾料（たてかえしょうだくりょう）」です。一般的な相場は、更地価格の3%～5%程度とされています。
条件変更承諾料：建替えによって建物の用途や構造が大きく変わる場合（例：木造戸建てから鉄筋コンクリート造の共同住宅へ）、それは単なる建替えではなく「借地条件の変更」とみなされます。この場合、より高額な「条件変更承諾料（じょうけんへんこうしょうだくりょう）」が必要となり、相場は更地価格の10%程度に達することもあります。

5.3 借地権の相続と遺贈

借地権者が亡くなった際の権利の承継は、誰が権利を引き継ぐかによって手続きが全く異なります。これは、不動産の相続・遺贈を計画する上で見過ごすことのできない重要な分岐点です。

法定相続人による相続：借地権が、民法で定められた法定相続人（配偶者、子など）に相続される場合、地主の承諾は不要であり、承諾料の支払いも一切必要ありません 。これは相続が包括的な権利の承継とみなされるためです。ただし、地主との良好な関係を維持するため、相続が発生した旨を通知しておくことが賢明です。
法定相続人以外への遺贈：遺言によって、法定相続人以外の第三者（友人、内縁の配偶者、お世話になった人など）に借地権が遺贈される場合、これは法律上「譲渡」と同じ扱いになります。したがって、地主の承諾が必要となり、譲渡承諾料（借地権価格の10%程度）の支払いも発生します。

この違いは、遺産計画に深刻な影響を及ぼします。良かれと思って法定相続人以外の人に借地権付き建物を遺贈した結果、受遺者（遺産を受け取る人）は、予期せぬ高額な承諾料の負担と、地主との困難な交渉という二重の壁に直面する可能性があります。借地権の所有者が遺言を作成する際には、この点を十分に考慮し、専門家と相談することが不可欠です。

表3：承諾と承諾料の早見表

アクション／イベント	地主の承諾	一般的な承諾料の相場
第三者への売却・譲渡	必要	借地権価格の約10%
建替え（同規模・同用途）	必要（契約による）	更地価格の約3%～5%
大規模な増改築	必要（契約による）	更地価格の約3%～5%
条件変更（木造→RC造など）	必要	更地価格の約10%
法定相続人による相続	不要	なし
法定相続人以外への遺贈	必要	借地権価格の約10%

第6章借地権の戦略的・経済的側面

6.1 借地権者のコスト視点

借地権付き物件の最大の魅力は、所有権物件に比べて初期購入価格が低い点にあります。一般的に、同等の立地の所有権物件の6割から8割程度の価格で購入できるとされています。

しかし、賢明な判断を下すためには、初期費用だけでなく、所有期間全体にかかる「総所有コスト」を考慮する必要があります。これには、継続的に発生する地代、数十年ごとに発生する可能性のある更新料（普通借地権の場合）、そして売却や建替えの際に必要となる高額な承諾料が含まれます。長期的な視点で見ると、これらのコストの合計が、当初の価格差を上回る可能性も十分にあり得ます。

6.2 地主の戦略的選択：リスクとリターンの比較

地主にとっても、どのタイプの借地権を設定するかは重要な戦略的選択です。

普通借地権：安定した地代収入が得られる一方、土地が半永久的に戻ってこないリスクを負います。低リスク・低リターンで、受動的な資産管理と言えます。
定期借地権：より能動的な資産管理を可能にします。「一般定期借地権」を設定すれば、デベロッパーから50年以上の長期にわたる安定収入を確保しつつ、将来の返還を確定させることができます。「事業用定期借地権」であれば、より短い期間（10年～50年未満）で、商業テナントから高い地代を得て、契約終了後には自ら土地を再開発するといった戦略も描けます。

6.3 評価額の基礎知識

相続税や贈与税の計算において、借地権の価値は客観的な基準で評価されます。その計算式は、土地が所有権であった場合の評価額（自用地評価額）に、国税庁が定める「借地権割合」を乗じて算出されます。

この借地権割合は、地域ごとに定められており、「路線価図」で確認できます。割合は30%から90%まで幅広く、一般的に都心部や商業地など、借地人の権利が慣習的に強く評価される地域ほど高くなる傾向があります。これは市場価格とは必ずしも一致しませんが、公的な評価額を知る上での重要な指標となります。

6.4 価値を最大化する戦略：同時売却

借地権付き建物は、その複雑さから単独での売却が難しい場合があります。同様に、地主が所有する底地も、借地人がいる状態では自由に利用できないため、単独での市場価値は低くなります。

このような状況を打開する強力な戦略が「同時売却（どうじばいきゃく）」です。これは、借地権者と地主が協力し、それぞれの権利（借地権と底地）を一つのパッケージとして、同一の買主に同時に売却する方法です。これにより、買主は土地の完全な「所有権」を手にすることができます。所有権は借地権や底地よりもはるかに価値が高く、市場で売却しやすいため、結果として借地権者と地主がそれぞれ単独で売却するよりも高い合計金額で売却できる可能性が高まります。この成功の鍵は、地主との良好な関係と、専門家による巧みな交渉にあります。

結論：借地権をコントロールするための基本原則

日本の借地権は、一見すると複雑で難解な制度です。しかし、その構造と原則を理解すれば、リスクを管理し、その価値を最大限に活用することが可能になります。本レポートの分析を通じて、以下の重要な原則が明らかになりました。

適用される法律を知る：全ての判断の出発点は、その借地権が1992年以前の「旧法」とそれ以降の「新法」のどちらに準拠するかを確認することです。これが権利と義務の全体像を決定します。
権利の種類を特定する：新法下では、更新が可能な「普通借地権」なのか、更新のない「定期借地権」なのかを明確に区別することが不可欠です。
承諾が鍵である：一般的な賃借権の場合、売却や建替えといった重要な意思決定には地主の「承諾」が不可欠であり、それには相応の「承諾料」が伴うことを常に念頭に置く必要があります。
ライフサイクルコストで考える：初期購入価格の安さだけでなく、地代、更新料、承諾料といった、所有期間全体にわたる総コストを算出して、経済的な合理性を判断することが重要です。
相続の特異性を理解する：遺産計画においては、法定相続人への「相続」と、それ以外への「遺贈」とでは、手続きと費用が天と地ほど異なることを深く認識し、慎重に計画を立てるべきです。

最後に、専門家としての最終的な助言を述べます。借地権に関わるあらゆる取引や判断においては、徹底したデューデリジェンス（事前調査）が不可欠です。特に、個別の契約書の内容は、法律の一般原則を上書きする場合があるため、細心の注意を払って確認する必要があります。また、地主との良好で円滑なコミュニケーション関係を築くことは、無用なトラブルを避ける上で極めて有効です。

そして何よりも、重要な決断を下す前には、必ず借地権に精通した法律家や不動産の専門家に相談することが、自らの財産を守るための最も確実な道筋です。

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カテゴリー: 不動産コラム

第1章 借地権の基礎